債務超過マンションを任意売却で整理
― 債権者2社との交渉を経て、
競売を回避し住み替えを実現した事例 ―

今回ご相談をいただいたのは、大阪府池田市建石町にある中古マンションにお住まいのご家族でした。ご夫婦とお子様で生活されていましたが、生活環境の変化とともに「もう少し広い住まいへ住み替えたい」というご希望をお持ちでした。
しかし、状況は決して単純ではありませんでした。対象物件には住宅ローンの残債に加え、ご主人が事業で抱えた債務、さらに複数の抵当権が設定されており、売却価格を債務総額が上回る「オーバーローン状態」となっていました。
オーバーローンの物件は、売却代金だけでは抵当権を抹消できません。抵当権が残ったままでは所有権移転ができないため、通常の売却方法では事実上「売るに売れない」状態です。金融機関への返済も次第に厳しくなっており、このまま放置すれば競売手続きに移行する可能性が現実的に迫っていました。
競売になると何が起きるのでしょうか。市場価格を大幅に下回る価格での落札、引き渡し期限の強制、家族への精神的・社会的なダメージ——いずれも避けたい事態です。そこで検討されたのが「任意売却」という選択肢でした。
任意売却とは、債権者の同意を得たうえで市場価格に近い価格で売却し、売却代金を各債権者へ配当する方法です。ただし、これは単に物件を売るだけでは完結しません。債権者との交渉、売却価格の妥当性の証明、配当計画の提示、各社の社内稟議の通過——複雑な調整が重なり合う、高度な専門性が求められる手続きです。
本件では債権者が2社存在していました。1社は弁護士が代理人として対応している状態。もう1社は債権がサービサー（債権回収会社）へ譲渡されていました。それぞれ対応窓口も交渉スタイルも異なるなか、両者を同時に動かしていく必要がありました。

今回ご依頼いただいた理由は、「価格の高さ」ではありませんでした。それよりもはるかに重視されたのは、「この複雑な案件を本当に解決してくれるかどうか」という信頼性でした。
初回のご相談時、弊社は「売れます」と安易に断言することはしませんでした。現在の市場価格、競売になった場合の想定価格、債権者の回収見込み、任意売却のメリットとリスク——これらを具体的な数字を交えて丁寧にご説明しました。「債権者が同意しなければ成立しない」「時間的な制約がある」「価格は買取になる可能性が高い」といったデメリットも、正直にお伝えしました。
この姿勢に対し、「物件のメリットだけでなく、デメリットやリスクについても包み隠さず説明してくれた」とご評価いただきました。不安を抱えたお客様に対して、都合の良い話だけをするのは簡単です。しかし、それでは本当の意味での信頼関係は築けません。現実をきちんと共有することが、最終的には最善の結果につながると弊社は信じています。
また、担当者・田村の対応についても「話し方が誠実で、焦らせることなく、でも現実をきちんと伝えてくれた」とのお言葉をいただきました。不安の大きい案件だからこそ、「人」で選んでいただけたケースでした。どんなに複雑な手続きでも、お客様が安心して任せられる担当者であることが、弊社の誇りのひとつです。

Step 1：市場価格の精査

まず取り組んだのは、客観的な市場価格の算出です。近隣の成約事例、築年数、階数、管理状況、修繕履歴を精査し、第三者が見ても「妥当」と認められる価格帯を明確化しました。任意売却において価格の妥当性は最重要事項です。債権者は少しでも高い回収を望みますが、市場とかけ離れた価格では売却自体が成立しません。「この価格でなければ売れない」という根拠資料を整備することが、交渉の土台となります。

Step 2：債権者2社との交渉

弁護士が代理する債権者には、市場査定書・販売活動計画・想定配当額を提示しました。サービサー側にも同様の説明を行い、「競売になった場合よりも回収額が高くなる可能性がある」という合理性を数字で示しました。交渉は一度では終わりません。複数回のやり取りを重ね、各社の社内稟議に必要な追加資料もその都度対応しながら、着実に前へ進めていきました。

Step 3：買取会社の選定

任意売却はスピードも重要な要素です。長期間市場に出している余裕はありません。信頼できる不動産買取会社数社へ打診し、価格だけでなく「決済までの期間」「取引条件」「債権者対応の経験」を総合的に比較。最終的に、債権者が納得できる配当額を確保しつつ、迅速な決済が可能な買取先を選定しました。

結果

• 債権者2社の同意取得に成功
• 全抵当権の抹消が完了
• 競売への移行を回避
• 所有権移転が完了し、ご家族は無事に住み替えを実現

競売になっていた場合、価格はさらに下落し、強制的な退去・精神的な消耗・社会的信用の傷など、様々な面でご家族への影響は計り知れないものになっていた可能性があります。任意売却によって最悪の事態を回避できたことは、金額以上に大きな意味を持つ成果でした。

最初は正直、もうどうにもならないと思っていました。金融機関や債権回収会社からの連絡が来るたびに、気持ちが沈んでいく毎日でした。どこに相談すればいいかも分からなかった。そんなときに、丁寧に話を聞いてもらえたことが、まず救いでした。
一つひとつの説明が具体的で、常に納得感を持って判断できました。焦らされることもなく、でも確実に前へ進んでいる実感が持てたので、不安の中にいながらも、信じてついていくことができました。
問題の多い案件なのに、最後まで諦めずに対応してもらえた。競売を避けられて、家族で新しい住まいに移ることができた。本当にお願いして良かったです。大変満足しています。

任意売却は、単なる不動産売買ではありません。金融知識、交渉力、冷静な判断、そしてお客様への精神的サポート——そのすべてが求められる、総合的な問題解決の仕事です。
価格を上げることだけが正解ではなく、「最悪の事態を回避する」ことが最優先の目的になる場合もあります。今回の案件は、競売を避け、ご家族の生活と未来を守ることが何よりも大切でした。そのためならば、時間と手間を惜しまず動くのが、私たちの仕事です。
「もうどうにもならない」と感じているときほど、早めにご相談ください。状況を整理するだけでも、見えていなかった選択肢が見えてくることがあります。不動産は人生と密接に関わります。だからこそ、数字だけでなく「背景」に向き合いながら、一件一件誠実に対応してまいります。