農地を含む大規模土地を一括売却後に一部買い戻し｜住み慣れた場所での住み替えを実現した池田市渋谷の成功事例

今回ご相談いただいたのは、池田市渋谷にて広大な土地を所有されていたお客様からの、売却および住み替えに関するご依頼でした。
対象となる不動産は、ご自宅（戸建住宅）と周辺に広がる畑・農地を含む、総面積およそ1,200㎡にも及ぶ大規模な土地でした。長年にわたりご家族で生活を営んできた思い入れの深い土地であり、日常の居住空間としてだけでなく、農地としても活用されてきた、生活と資産が一体となった場所でした。
しかしながら、高齢化に伴う維持管理の負担、農地としての活用継続の難しさ、将来的な相続への不安といった課題が徐々に現実的なものとなり、「このタイミングで資産を整理したい」というお気持ちからご相談をいただきました。
ただし、本件は単純な売却ではありませんでした。お客様が特に強くご希望されていたのは、「できる限りこの場所に住み続けたい」という点でした。資産整理のために売却は必要と感じつつも、長年住み慣れた土地を離れることへの心理的負担が大きく、全く別の場所への引っ越しは避けたい、賃貸住宅への入居にも不安があるというお考えをお持ちでした。また、高齢者の単身入居に対する賃貸審査の問題もあり、住み替え先の確保自体にも課題がありました。
さらに本件には、もう一つの重要なポイントがありました。対象土地に「農地」が含まれているという点です。農地は通常の宅地とは異なり、売却や用途変更にあたっては農地法に基づく許可が必要となります。特に宅地への転用を伴う場合には「農地法第5条許可」などの手続きが必要であり、専門的な知識と対応が求められます。
つまり本件は、大規模土地の売却、農地転用の手続き、住み替えの実現、高齢者の生活環境の維持という複数の要素が複雑に絡み合う、難易度の高い案件でした。

お客様が当社へご相談いただいた背景には、いくつかの理由がありました。
まず評価いただいたのが、地域密着での豊富な実績と情報力です。池田市エリアにおける不動産取引の経験が豊富であり、土地の特性や開発可能性について具体的な提案ができる点に安心感を持っていただきました。
また、物件のメリットだけでなく、農地転用に伴うリスクや手続きの煩雑さについても包み隠さず説明した姿勢も信頼につながりました。「売れます」という話だけでなく、「どうすれば実現できるか」を現実的に提示したことで、お客様に納得感を持って前に進んでいただくことができました。
さらに、一般的な売却方法にとらわれない、柔軟な提案力も大きな決め手となりました。「住み続けたい」というご希望に対し、他社では提示されなかった「売却後の買い戻し」というスキームをご提案したことで、選択肢が大きく広がったとのお声をいただいています。
加えて、担当者の誠実な対応や押し付けのない提案姿勢、迅速なレスポンスも安心材料となりました。「難しい条件にもかかわらず、親身になって一緒に考えてくれた」という点が、最終的なご依頼の決め手となりました。

本件において最も重要だったのは、「売却」と「居住継続」を同時に実現するスキームの構築でした。
通常、大規模土地を売却する場合は一括売却か分割売却かが選択肢となりますが、いずれの場合も「現居住者は退去」が前提となるケースがほとんどです。しかし本件では、「同じ場所に住み続けたい」という条件が外せませんでした。
そこで当社からご提案したのが、「一括売却 → 開発 → 一部買い戻し」というスキームです。
まず、農地を含む土地全体を不動産会社へ一括売却します。この際、農地も含めて取得可能であり、かつ開発事業を手がけられる不動産会社を選定することが重要です。次に、購入した不動産会社が農地の転用手続き（農地法第5条許可）、造成工事、道路整備、区画割りといった開発を進めます。そして、造成された宅地の中から売主様が希望する区画を優先的に再取得（買い戻し）するという流れです。
このスキームにより、土地全体は開発用地として高値で売却しながら、売主様は住み慣れた場所に新たな住居を確保するという、双方にとってメリットのある形を実現することができます。
本件では、複数の不動産会社へ打診を行い、開発実績、条件の柔軟性、買い戻しへの理解という観点から最適な企業を選定しました。その結果、売却条件および買い戻し条件の双方においてお客様にご納得いただける企業との契約が成立しました。
売却後は農地転用手続きおよび造成工事が着実に進められ、宅地としての整備が無事完了。当初の予定通り、お客様が希望されていた区画を再取得され、新たに住宅を建築されました。
結果として、資産の現金化、農地の整理、住み替えの実現、生活環境の維持というすべての目標を同時に達成することができました。

「最初は『売るか、このまま住み続けるか』のどちらかしか選べないと思っていました。
長年家族と暮らしてきた土地ですから、できれば離れたくないという気持ちがとても強かったんです。でも、年を重ねるにつれて広い土地の管理が少しずつ大変になってきて、農地の手入れもままならなくなってきた。将来のことを考えると、何か手を打たなければという焦りもありました。売りたくないけれど、このままではいられない。そのジレンマの中でずっと悩んでいました。
そんなときに、『一度売却してから一部を買い戻す』という方法をご提案いただいたときは、正直なところ驚きました。そんなやり方があるのかと。でも話を聞いていくうちに、それが自分にとって一番理想的な形だと感じることができました。売ることと、住み続けることが、両立できるとは思っていなかったので。
農地の転用手続きや造成の流れなど、自分ではとても理解できないような専門的な内容も、担当者の方が毎回丁寧に説明してくださいました。難しいことを分かりやすく伝えていただいたことで、何が起きているのかを常に把握しながら進めることができ、余計な不安を感じずに済みました。
結果として、慣れ親しんだ土地で新しい生活をスタートすることができ、本当に満足しています。見知らぬ土地に引っ越すことなく、慣れた環境の中で安心して暮らし続けられることが、何より心強いです。あの提案をしていただいたとき、思い切って信じて良かったと、今でも思っています。」

本件の最大のテーマは、「売却」と「居住継続」という一見相反する二つの条件を、いかに両立させるかという点でした。
不動産取引においては、「売るか残すか」という二択で考えられがちです。しかし実際には、その間にさまざまな選択肢が存在します。今回ご提案した「売却後の買い戻し」というスキームはその一つであり、開発事業者との連携と条件整理がしっかりと機能すれば、売主様にとって非常に有効な手法となります。大切なのは、お客様の「本当に叶えたいこと」を丁寧に引き出した上で、固定観念にとらわれずに最適な方法を考え続けることだと、今回の案件を通じて改めて感じました。
また、農地を含む不動産については、法的手続きや行政許可が必要となるため、専門的な知識と経験が欠かせません。本件では、農地転用の手続き対応から開発会社の選定、契約条件の調整、引き渡し後のフォローまで、一貫してサポートさせていただきました。複数の専門領域が関わる案件だからこそ、窓口を一本化して対応することが、お客様の安心感につながると考えています。
今回の何よりの成果は、お客様が長年住み慣れた土地で、新たな生活を安心してスタートできたことです。資産を整理しながらも、生活の根を残すことができた。その両方を実現できたことに、担当者として大きな喜びを感じています。
「売りたいけれど、この場所を離れたくない」「農地があってどう動けばいいか分からない」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。お客様の状況やご希望を丁寧にお聞きした上で、柔軟かつ最適なご提案をいたします。