私道・再建築の課題がある相続不動産をスムーズに現金化した事例【池田市満寿美】

今回ご相談いただいたのは、池田市満寿美町にある相続不動産の売却についてでした。
ご相談者様は親御様から不動産を相続されたものの、ご自身で利用する予定はなく、「できるだけ早く売却して現金化したい」というご希望をお持ちでした。池田市内に不動産を持っているものの離れて暮らしているため、管理の手間や将来の負担を考えると、早めに整理したいというお気持ちが強くあったとのことです。
しかし、現地調査と権利関係の確認を進めたところ、一般的な住宅地と比較して売却が難しい条件を抱えた物件であることが分かりました。
大きな課題となっていたのが、建物前面の道路です。住宅を建築するためには、建築基準法上の道路に一定以上接している必要がありますが、今回の物件前面の道路には建築基準法上の道路として認められていない部分があり、将来的に建て替えを行う際に大きな制約が発生する状況でした。
さらに、この道路は私道であり、工事や建て替えを行う際には私道所有者からの通行承諾や掘削承諾など、さまざまな同意を取得する必要が生じる可能性がありました。こうした条件を抱えた物件は、一般の住宅購入希望者にとってハードルが高く、池田市内であっても売却活動が長期化してしまうケースが少なくありません。
一方で、ご相談者様は相続した不動産を長期間保有する意向はなく、

• できるだけ手間をかけずに売却したい
• 相続した不動産を早く整理したい
• 現金化を優先したい

という明確なご希望をお持ちでした。そこで私たちは、売却価格だけでなく、売却までの期間や手続き負担も含めて、池田市の不動産事情に合わせた最適な売却方法を検討することになりました。

ご相談者様は、当社にご依頼いただいた経緯について、次のように振り返ってくださいました。
「相続した不動産を早く現金化したいと考えていましたが、相談した先で『私道の問題や建築基準法の制約があるので、売却は難しい物件です』と言われてしまい、正直どうしたものかと困っていました。
そんな中で出会ったのが今回の担当の方で、『高く売る方法』と『早く売る方法』、それぞれのメリットとデメリットを比較しながら、丁寧に説明してくださいました。多くの不動産会社は『できるだけ高く売りましょう』という方向に話を進めがちな印象がありましたが、無理に高値での売却を勧めることはせず、私たちが本当に望んでいること――手間をかけずに早く整理したいという気持ち――を第一に考えて提案してくださったことが、何より印象的でした。
また、池田市で長年営業されている実績があり、地域の事情や周辺の取引相場にも詳しいという安心感もありました。地元の不動産事情をよく分かっている会社であれば、相続不動産のような複雑な案件でも、無理のない現実的な提案をしてもらえると感じ、依頼を決めました。」

1. お客様の目的を整理

不動産売却のご相談では、多くの方が「少しでも高く売りたい」と考えられます。しかし、実際には売主様によって優先順位は異なります。今回のケースでは、

• 高額売却よりも早期売却を優先したい
• 煩雑な手続きをできるだけ避けたい
• 相続した池田市内の不動産を早く整理したい

というご要望が明確でした。そのため、まずは売却価格だけに目を向けるのではなく、お客様が本当に求めている結果を整理しました。その結果、仲介による長期的な販売活動よりも、不動産会社による買取が適していると判断しました。

2. 買取会社の選定

私道や建築基準法上の課題を抱えた物件は、購入後にさまざまな対応が必要になります。今回の物件であれば、境界確認、測量、私道所有者との交渉、通行承諾の取得、各種法的調査、建物解体、再販売計画など、多くの作業が発生することが想定されました。そのため、どの不動産会社でも積極的に購入を検討するわけではありません。
当社では複数の買取業者へ打診を行い、難しい案件への対応実績、手続き能力、資金力、池田市周辺での取引実績などを総合的に判断しながら候補を絞り込みました。価格だけで比較するのではなく、取引後にトラブルが発生しないことも重要な判断材料としました。

3. 売主様の負担を最小限にする提案

少しでも高く売却しようとする場合、売主様自身が事前に土地測量や境界確定、私道承諾の取得、権利関係の整理などを行うケースもあります。これらを実施することで売却価格が上がる可能性はありますが、その分、時間も費用もかかります。
今回のご相談者様は早期現金化を希望されていたため、あえて売主様側で手続きを行わず、それらの業務を購入後に買主側で対応してもらう形を提案しました。結果として、売却価格とスピードのバランスを取りながら、ご相談者様の希望に最も合った売却条件を実現することができました。

4. 条件交渉と契約締結

複数の買取候補の中から条件が合う不動産会社が見つかり、売買契約を締結しました。購入した不動産会社は、契約後に自社の責任で測量、私道所有者との交渉、通行承諾の取得、法的調査などを進めることを前提としていたため、売主様は複雑な手続きを行う必要がなく、スムーズに売却を完了することができました。

5. 再生事業としての活用

購入した不動産会社は、その後各種手続きを進めながら土地の有効活用計画を進行し、既存の建物を解体して新たな建売住宅として販売することになりました。売主様は不要となった池田市内の不動産を現金化でき、買主様は再生事業による利益を確保し、新たな購入者は住宅を取得できる、三者にとってメリットのある取引となりました。

「相続したものの、自分が住む予定もなく、管理する人もいない。そんな状態のまま数年が経ってしまい、正直どこかで『早く何とかしないと』という気持ちを抱えながらも、なかなか手をつけられていませんでした。一度別の不動産会社に相談した際に『私道の問題があるので、売却は時間がかかりますよ』と言われたこともあり、余計に腰が重くなっていたのを覚えています。
今回、池田市の不動産事情に詳しい担当の方に相談してみたところ、まず驚いたのは『高く売る方法』と『早く売る方法』の両方を、メリットとデメリットを並べて丁寧に説明してくださったことです。私たちのように『時間や手間をかけてまで高値を狙いたいわけではない、とにかく早く整理したい』という希望を持つ人にとっては、それぞれの選択肢を比較したうえで自分たちで決められるというのが、本当に心強く感じました。無理に高く売ることを勧められなかったからこそ、逆に信頼できると感じたのも事実です。
私道の通行承諾や建築基準法の問題など、自分たちでは到底対応できないと思っていた手続きについても、購入していただく不動産会社側で進めていただけると分かった時は、肩の荷がすっと下りるような気持ちでした。測量や境界確認、近隣との交渉といった、聞くだけで気が重くなるような作業を自分たちでせずに済んだことは、想像していた以上にありがたかったです。
実際に動き出してからは、こちらが思っていたよりもかなり早く買い手が見つかり、スムーズに契約まで進めていただきました。連絡のレスポンスもとても早く、こちらが疑問に思ったことはその都度すぐに分かりやすく答えていただけたので、終始安心して進めることができました。途中で『本当にこのまま進めて大丈夫なのだろうか』と不安になる場面もありましたが、その都度状況を整理して説明してくださったので、最後まで迷うことなく進められたと思います。
結果として、長年気になっていた相続不動産を、思っていたよりも早く現金化することができ、今は気持ちがとても軽くなりました。同じように池田市内で相続した不動産を持ちながら、私道や再建築の問題で『どうせ売れないだろう』と諦めてしまっている方には、ぜひ一度相談してみてほしいと思います。今回は本当にお世話になりました。ありがとうございました。」

相続不動産のご相談を受ける中で、「少しでも高く売りたい」というご要望をいただくことは少なくありません。もちろん高額売却を目指すことは大切ですが、不動産によっては時間や費用をかけて高値を目指すよりも、早期売却によるメリットの方が大きいケースもあります。今回の池田市満寿美町の案件は、その代表例だったと感じています。
建築基準法上の課題や私道の問題を抱えた不動産は、一般の購入希望者から敬遠される傾向があります。そのため市場で販売活動を行った場合、売却期間が長引いたり、値下げが必要になったり、手続きの負担が増えたりする可能性も考えられます。一方で、こうした不動産を専門的に取り扱う不動産会社であれば、問題点を理解したうえで購入を検討してくれることも多くあります。
今回も売主様のご希望を最優先に考え、「価格」「スピード」「手間」のバランスを重視したご提案を行いました。結果として、複雑な手続きに追われることなく、スムーズな現金化を実現することができました。
相続不動産の売却には、必ずしも一つの正解があるわけではありません。高値売却を目指す方法もあれば、早期売却を優先する方法もあります。大切なのは、その不動産が置かれている状況と、所有者様が本当に望んでいる結果に合った売却方法を選択することです。
当社では、池田市内で相続した不動産の状態やお客様のご希望を丁寧にお伺いし、私道・再建築不可・境界未確定といった難しい条件を抱えた不動産についても、最適な売却方法をご提案しています。

「池田市の不動産を相続したけれど使う予定がない」
「私道や再建築の問題があり、難しい物件なので売れないと思っている」
「できるだけ早く現金化したい」

このようなお悩みをお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。