相続登記未了・再建築不可・未登記建物…複雑な相続不動産を売却できた事例【池田市神田】

今回ご相談いただいたのは、大阪府池田市神田にある相続不動産の売却に関するお悩みでした。
ご相談者様は、ご親族から不動産を相続されたものの、長年にわたり具体的な手続きを進めることができず、「池田市にある実家を相続したが、何から手を付ければいいのか分からない」という状態のまま当社にご連絡をいただきました。
現地を調査し、権利関係や行政手続きの状況を確認していくと、次のような複数の課題が次々と明らかになりました。

• 相続登記が何代にもわたり未実施
• 建物が未登記の状態
• 土地の地目が「田」のまま変更されていない
• 建物が建っているにもかかわらず農地転用手続きが未実施
• 接道要件を満たしていない再建築不可物件
• 建物内に大量の残置物が存在

さらに状況を複雑にしていたのが、隣接する親族所有の不動産も同様に相続登記が完了していなかった点です。北側の土地は道路に直接接しておらず、南側の土地を経由してかろうじて道路へアクセスできる状態だったため、片方だけを売却すると、もう一方の資産価値や将来的な活用がさらに難しくなる懸念がありました。
「このまま放置していても、固定資産税や管理の負担が増えるだけ。何とか整理して売却したい」というご相談者様の強い思いから、池田市の不動産売却・相続不動産に関する知見を持つ当社にご依頼をいただく流れとなりました。

ご相談者様は、当社にご依頼いただくまでの経緯について、次のように振り返ってくださいました。
「相続登記が何代も行われておらず、未登記建物や農地転用の問題まで抱えていたため、正直どこに相談すれば良いのか分かりませんでした。池田市内の不動産会社を含め複数社に相談しましたが、『これは難しい案件ですね』と言われるだけで、具体的にどう進めればいいのかを教えてくれるところはありませんでした。
そんな中で出会ったのが今回の担当の方でした。問題点を一つひとつ整理しながら、どのような手続きを踏めば売却まで進められるのかを、図や手順を示しながら丁寧に説明してくださったことが、まず大きな安心材料になりました。
物件の良い部分だけを並べるのではなく、『ここは正直に課題になります』『この部分は時間がかかります』と最初にはっきり伝えてくださったことも、信頼につながった理由の一つです。良いことばかり言う担当者よりも、リスクも含めて説明してくれる方の方が、最終的に任せて良かったと思えるものなのだと実感しました。
また、司法書士や土地家屋調査士、行政書士といった専門家とのネットワークがすでに整っていることも大きな決め手でした。自分で一つひとつの専門家を探して依頼するのは現実的に難しかったので、『ここに頼めば、ワンストップで進めてもらえる』と感じられたことが、最終的にお願いする決断につながりました。」

1. 相続関係の整理

最初に着手したのは、相続関係の整理です。何代にもわたり相続登記が行われていなかったため、戸籍調査や権利関係の確認を進めながら、提携する司法書士と連携して相続登記を実施しました。相続不動産は、登記名義が故人のままでは売却することができません。そのため、売却活動を始める以前に、まずは権利関係を明確にする必要がありました。

2. 農地転用・地目変更手続き

対象地は地目が「田」のままとなっていましたが、実際には住宅が建築されており、長年農地としては利用されていない状態でした。そこで農業委員会への申請を行い、農地転用に関する手続きを実施。その後、土地家屋調査士と連携して地目変更登記も進めました。不動産取引では、現況と登記内容が大きく異なる場合、買主側が不安を感じる要因になります。池田市での不動産売却を円滑に進めるためにも、法的な状態をきちんと整えることが重要なポイントでした。

3. 未登記建物の表題登記

建物についても未登記の状態だったため、土地家屋調査士による調査を行い、表題登記を実施しました。表題登記完了後は、相続人名義での所有権保存登記まで進めています。未登記建物は売却時の大きな障害となるため、事前に解消しておくことで、買主に安心して購入を検討していただける状態を整えました。

4. 残置物撤去

室内には、長年にわたり放置されていた家具や生活用品などが大量に残されていました。そこで専門の残置物撤去業者を手配し、建物内を整理しました。空き家の売却において、残置物の存在は内覧時の印象を大きく左右するため、売却準備の一環として欠かすことのできない工程です。

5. 隣接不動産との一体売却提案

今回の案件で最も重要だったのが、親族所有の隣接地を含めた一体売却の提案でした。北側の土地は道路に直接接しておらず、南側の土地を通らなければ利用できない状態だったため、このまま片方のみを売却すると、残された土地の活用や将来の売却がさらに困難になる可能性がありました。そこで双方の所有者様へ現状と今後想定されるリスクを丁寧にご説明し、まとめて売却する方向で調整を進めました。

6. 投資家へのマッチング

再建築不可物件であることや接道条件の問題から、一般の住宅購入者への売却は難しいと判断しました。そこで当社がこれまでに培ってきた投資家ネットワークを活用し、収益物件や再生物件を探している投資家へご紹介。賃貸中の物件も含めた収益性を評価していただいた上で条件面の調整を行い、無事に売買成立へとつなげることができました。

「正直に言うと、最初は半分諦めていました。古い家が建っていて、しかも相続登記すらされていない。インターネットで調べれば調べるほど『再建築不可』『農地転用』『未登記』といった聞いたこともない言葉が出てきて、自分一人ではどうにもならないと感じていたんです。何社か相談しても歯切れの悪い返事しかもらえず、『もうこのまま放っておくしかないのかな』と思っていた時期もありました。
それが、今回担当してくださった方にお会いしてから、状況が大きく変わりました。まず驚いたのは、一つひとつの課題について『なぜそれが問題なのか』『どうすれば解決できるのか』を、専門用語を並べるだけでなく、私のような不動産に詳しくない人間にも分かる言葉で説明してくださったことです。相続登記の話も、農地転用の話も、最初は本当に頭が追いつきませんでしたが、図や資料を見せながら順番に進めてくださったので、少しずつ『これなら前に進められそうだ』という気持ちになっていきました。
特にありがたかったのは、隣の土地を持っている親族とのやり取りです。長年、お互いに『うちの土地のことはうちで何とかする』という空気があり、正直なところ話し合いを避けてきた部分もありました。それを、当社の担当の方が間に入って、双方にとってどういう形が一番良いのかを冷静に整理しながら説明してくださったおかげで、思っていたよりもスムーズに『一緒に売却する』という方向でまとまることができました。家族間の話し合いというのは、お金の話も絡むだけに、本当は一番気が重い部分だったので、そこを支えてもらえたことには感謝しかありません。
売却が決まった後も、残置物の片付けから細かい契約内容の確認まで、最後まで一つひとつ丁寧に対応してくださいました。途中で『この手続きは本当に必要なんですか』と何度も質問してしまいましたが、その都度きちんと理由を説明してくださったので、最後まで不安なく進めることができたと思います。
長年放置していた池田市の実家が、まさか本当に売却できるとは思っていませんでした。手続きが完了して売買契約が成立したと聞いた時は、肩の荷が下りたというより、何年も心の片隅にあった重たい宿題がようやく終わった、という感覚でした。固定資産税の負担や、台風や老朽化で建物がどうなっているかという心配からも解放されて、今は気持ちがとても軽くなっています。
難しい案件だったと思いますが、最後まで親身に対応していただき、本当にありがとうございました。」

相続不動産のご相談では、「古い家だから売れない」「相続登記をしていない」「再建築不可だから価値がない」と考え、結果として長年放置されてしまっているケースが少なくありません。池田市内でも、相続をきっかけに空き家となった不動産について、同じようなお悩みを抱えている方は決して少なくないと感じています。
しかし実際には、適切な手続きを行い、物件の特性に合った買主を見つけることで、売却を実現できるケースは多くあります。今回の案件も、

• 相続登記未了
• 農地転用未実施
• 未登記建物
• 再建築不可
• 接道問題
• 残置物あり

という、一般的には「売れない不動産」と判断されがちな複数の課題を抱えていました。それでも、一つひとつの問題を整理し、司法書士・土地家屋調査士・行政書士といった専門家と連携しながら解決していくことで、池田市での不動産売却を実現することができました。
また、今回のケースでは、隣接する親族様との関係性が良好であったことも、成功の大きな要因の一つだったと感じています。相続不動産は、単純な売買だけでなく、家族間の調整や権利関係の整理が必要になるケースも多く、そうした人間関係の部分まで含めてサポートできるかどうかが、解決できるかどうかを大きく左右します。
当社では、池田市の不動産相続・売却に関するご相談について、司法書士・行政書士・土地家屋調査士など各専門家と連携しながら、お客様ごとの状況に合わせたご提案を行っています。一社に依頼すれば必要な手続きをまとめて進められる、ワンストップ体制を整えていることが当社の強みです。
「池田市で相続した不動産をどうしたら良いか分からない」 「相続登記や農地転用など手続きが複雑で進められない」 「再建築不可だから売れないと思って諦めている」
そんな方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。不動産の状態や権利関係を整理し、お客様の状況に合った最適な解決方法をご提案いたします。