【インフラ整備】私道の権利関係等を整理し、
土地の価値を最大化した駐車場用地売却事例

今回ご相談をいただいたのは、大阪府池田市宇保町にある月極駐車場用地の売却についてです。本物件は先代から引き継いだ土地で、複数の親族による共有名義となっていました。
共有者の多くがすでに高齢を迎えており、ご家族の間では次のような懸念が高まっていました。

• 次の相続（二次相続）が発生すると、権利者がさらに増加し、意思決定が著しく困難になる
• 相続が繰り返されるうちに、関係者が疎遠になり連絡すら取れなくなるリスクがある
• 将来的に全員の合意が得られず、売却が事実上不可能になる可能性がある

いわゆる「共有名義の塩漬け化」は、相続を繰り返すごとに深刻さを増す問題です。だからこそ、「まだ意思疎通ができる今のうちに、きちんと整理したい」という切実なご要望のもと、弊社にご相談をいただきました。
しかしこの土地には、共有名義という権利上の問題に加えて、物件自体にも複数の法的・インフラ的な課題が潜んでいました。それらを丁寧に解決していくことが、今回の売却における最大のミッションとなりました。

今回ご依頼いただいた理由として、まず挙げていただいたのが「問題の多い土地でも対応できる専門性と調整力」でした。私道や共有名義が絡む土地の売却は、一般的な不動産会社では「難しい」と判断されてしまうことも少なくありません。しかし弊社は初回のご相談時から、潜在するリスクをすべて洗い出し、それぞれの解決策を明確にお伝えしました。
「最初にすべての問題を正直に説明してもらえたことで、安心して任せられると感じた」とのお言葉をいただきました。不都合な情報も包み隠さずお伝えすることは、弊社が最も大切にしているスタンスのひとつです。問題を先送りにしたり、見えないふりをしたりすることは、結果的にお客様の不利益につながると考えているためです。
また、地元での評判と過去の実績も、ご依頼の大きな決め手となりました。「時間はかかっても、確実に前へ進めてくれそうだ」という信頼感を持っていただけたことは、長期にわたる権利調整が必要なこの案件において、特に重要な要素でした。焦らず、粘り強く、しかし確実に——そうした姿勢が伝わったのだと思います。

本件において浮かび上がった課題は、大きく3つに分類されます。

• 隣接地からの越境物（構造物・植栽など）が対象地に侵入している
• 対象地が「私道」にしか接しておらず、公道への接続が確保されていない
• 上・下水道が私設管であり容量が不足しているため、再引き込み工事が必要な状態

不動産会社が分譲地として建物を建築する場合や、買主が金融機関から住宅ローン等の融資を受ける場合、以下の書類・合意が法的に不可欠となります。

• 私道の通行承諾書（私道所有者全員の同意）
• 上下水道・ガス工事のための掘削同意書（私道持分権者全員の合意）
• 越境物に関する「将来撤去の覚書」（隣地所有者との合意）

これらが揃っていない土地は、「再建築不可」と判断されるリスクがあるほか、銀行融資が受けられず買主が現金一括購入者に限定されてしまいます。結果として売買価格が大幅に下落し、売主にとって非常に不利な条件での売却を余儀なくされることになります。
そこで弊社が主導し、5〜6名にのぼる私道関係者全員に対して個別に訪問・説明を行いました。関係者のなかには高齢の方や、事情をよく把握されていない方もいらっしゃいました。それぞれの状況に合わせて丁寧に説明を重ね、一人ひとりから通行承諾書・掘削同意書・越境物に関する将来撤去覚書の署名・捺印を取得していきました。
並行して、境界確定測量も実施しました。境界が不明確なまま売却を進めると、引き渡し後に隣地との境界トラブルが発生するリスクがあります。これを未然に防ぐため、測量士と連携して正式な境界確定を行い、書面で明確化しました。
一つひとつの手続きには時間と根気が必要でしたが、すべての権利関係をクリアな状態に整理することができました。その結果、買主が安心して購入できる「瑕疵のない土地」として市場に出すことが可能となり、価格を下げることなく、売主様が希望されていた「年内現金化」という目標を実現することができました。

関係者が多く、正直なところ途中で心が折れそうになる場面もありました。でも担当者の方が常に状況を整理して、『今はここまで進んでいます』『次はこれをやります』と分かりやすく報告してくれたので、自分たちが何もできない状態でも、確実に前に進んでいる実感が持てました。
こちらが焦らないよう気遣いながらも、必要な調整は粘り強く進めてもらえた点が、本当に助かりました。関係者への説明や同意取得など、私たち家族だけでは到底できなかったことを、すべてやり遂げてもらえたことに感謝しています。
結果として、希望していた期限内に現金化ができ、将来の相続に関する不安も解消されました。長年ずっと気になっていた土地の問題が、これでようやくすっきり片付いた、という感覚です。総合的に見て、大変満足しています。

土地の価値は、「立地」だけで決まるものではありません。「権利関係がどれだけ整備されているか」が、実際の売却価格や売却スピードに大きな影響を与えます。どれほど好立地な土地であっても、私道の承諾が取れていなければ、銀行融資を使った購入ができません。融資ができないということは、買主が現金購入者のみに限定され、競争が生まれず価格が下がることを意味します。
今回の事例で弊社が取り組んだのは、まさに「土地に眠る可能性を引き出すための環境整備」です。5〜6名の関係者への個別交渉、各種同意書・覚書の取得、境界測量の実施——これらは決して派手な作業ではありませんが、一つひとつを丁寧に積み重ねることが、最終的な価格と成約スピードの両立につながりました。
「この土地、問題が多くて売れないかも」と感じている方も、ぜひ一度ご相談ください。問題の数ではなく、解決する意志と段取り次第で、土地は必ず動かせます。弊社は面倒な調整作業も含めて、最後まで責任を持って対応いたします。