【権利調整】親族間トラブルを未然に防いだ、
賃借人への直接譲渡による中古マンション売却事例

今回ご相談いただいたのは、大阪府池田市呉服町にある中古マンションの売却についてです。本物件は「母と息子の共有名義」で所有されており、すでに第三者が賃貸として入居している、いわゆるオーナーチェンジ物件でした。
ご相談のきっかけは、「将来の相続トラブルを未然に防ぎたい」という、切実かつ前向きな思いでした。お母様がご高齢であったことから、万一相続が発生した際、息子様以外の法定相続人（兄弟姉妹やその子どもたち）が遺産分割協議に関与してくる可能性がありました。
不動産は現金や預貯金とは異なり、物理的に分割することができない資産です。共有名義のまま相続が発生すると、以下のようなリスクが一気に高まります。
売却するにも全員の合意・署名が必要となり、手続きが煩雑になる
相続人間で意見がまとまらず、解決まで長期化するケースが多い
最悪の場合、法的紛争（裁判・調停）に発展し、家族関係が取り返しのつかない状態になる
だからこそ、「お母様が元気なうちに、共有の不動産をきちんと整理し、現金化しておきたい」というご要望のもと、今回の売却ご相談をいただきました。先を見据えた賢明なご判断だったと言えます。

今回、複数の不動産会社をご検討されたなかで、最終的に弊社をお選びいただいた理由についてお伺いしました。
まず挙げていただいたのが、「池田市への精通度と地域への信頼」でした。弊社は長年にわたり池田市およびその周辺エリアで活動を続けており、地域の不動産相場や市場動向を肌感覚で把握しています。単なる数値データではなく、実際の取引経験に基づいた現実的なアドバイスができる点を評価していただきました。
次に「誠実でオープンな情報提供」も大きな決め手となりました。弊社担当者はメリットだけでなく、オーナーチェンジ物件特有のデメリットや、将来起こり得る相続リスクについても包み隠さず丁寧にご説明しました。良い情報だけを伝えて契約を急ぐのではなく、お客様が正しく理解したうえで判断できるよう、不利な情報であっても真摯にお伝えするスタンスが、ご依頼人の信頼を得ることにつながりました。
また、担当者・田村の対応についても高くご評価いただきました。「営業的な押し付けが一切なく、質問へのレスポンスが早い。何より、こちらの話をしっかり聞いてくれる」というお言葉をいただきました。不動産売却は人生においても大きな決断のひとつです。だからこそ、「この担当者なら安心して任せられる」と思っていただけることが、何よりも大切だと弊社は考えています。

本物件の最大の課題は、「すでに賃借人が居住している」という点でした。通常、このような状態で売却を進める場合、「オーナーチェンジ物件」として投資家向けに市場に出すことが一般的です。しかし、投資家向けの売却には以下のような制約があります。
利回り重視で価格が査定されるため、居住用相場より売却額が下がりやすい
家賃水準や入居者の属性によって評価が大きく左右される
そこで弊社の仲介担当者は、固定観念にとらわれず「本当に投資家にしか売れないのか？」という視点から、別の選択肢を模索しました。
着目したのは、現在この部屋に住んでいる賃借人ご本人でした。丁寧にヒアリングを重ねたところ、その方は周辺環境・交通利便性・住み慣れた生活空間を非常に気に入っており、「条件さえ合えば、購入も前向きに考えたい」というお気持ちをお持ちであることが判明しました。
そこで弊社は「賃借人 → 買主」「家賃支払い → 住宅ローン返済」という形への転換スキームをご提案。住宅ローンの事前審査から価格交渉・引渡し条件の整理まで、関係者全員が納得できるよう丁寧にプロセスを進めました。結果として、居住用マンションとほぼ同水準の相場価格での売却が成立しました。
売主様は納得のいく金額で不動産を現金化でき、将来の相続トラブルの芽を生前にしっかりと摘み取ることができました。また、買主となった賃借人の方も、慣れ親しんだ住まいをそのまま手に入れることができ、三者にとって実りある結果となりました。

相続や共有名義といった複雑な問題が絡む売却でしたが、最初から最後まで非常に分かりやすく説明していただけました。難しい専門用語も噛み砕いて教えてくださり、途中で不安を感じることなく進められたのが何より助かりました。
こちらの事情や気持ちをしっかり汲み取ったうえで提案してもらえたので、常に納得感を持って判断することができました。押しつけがましさなく、でも必要なことはきちんと伝えてくれる、そのバランスがとても心地よかったです。
結果的に、売却価格・手続きのスムーズさ・親族関係の整理、すべてにおいて満足のいく形で進めることができました。将来のことを考えると、あのタイミングでお願いして本当に良かったと、今でも心からそう思っています。

この事例は、「売却方法を少し変えるだけで、結果が大きく変わる」ことを示す好例です。「オーナーチェンジ物件＝投資家向け売却」という固定観念にとらわれず、すでにその物件を愛して住んでいる賃借人という最適な買主候補に目を向けたことで、価格面・人間関係・将来の安心、すべてを両立した円満解決が実現しました。
不動産の売却は、単に「高く売ること」だけが目的ではありません。お客様が抱えている事情・感情・将来への不安を丁寧に受け取り、その方にとって本当に最善の選択肢を一緒に考えること。それが私たちの仕事だと考えています。
相続や共有名義に関するご不安をお持ちの方は、ぜひお気軽にご相談ください。お客様の状況に合わせた、オーダーメイドのご提案をさせていただきます。