不動産売却の「よくある質問（Q&A）第2弾」失敗しないための実践ポイントをプロが解説｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

不動産の売却を具体的に検討し始めると、「家の中の荷物はどうすればいい？」「古い家だからリフォームが必要？」「不動産会社との契約の種類はどれがいい？」といった、より具体的で実践的な疑問が次々と湧いてくるものです。

適切な判断や準備を行わずに売却を進めてしまうと、余計な費用がかかってしまったり、売却時期を逃してしまったりする可能性があります。

本記事では、前回に引き続き、売主様からよく寄せられる実践的な「よくある質問」を厳選し、わかりやすく解説いたします。

Q1：築年数が古く傷みが目立つ家ですが、売却前にリフォームや解体をするべきですか？

A1：原則として、売却前の自己判断によるリフォームや解体はおすすめしていません。そのままの状態で査定・ご相談いただくことを推奨いたします。

理由は主に以下の3点です。

・リフォーム費用を回収できないリスク：数十万〜数百万円かけてリフォームしても、その分を売却価格に上乗せして売れるとは限りません。

・買い手の好みの違い：最近の買主様は「自分好みにリフォームしたい」「中古を安く買ってDIYしたい」というニーズが増えています。

・更地化の税金リスク：家を解体して更地（更地）にすると、住宅用地の特例から外れ、固定資産税が最大6倍に跳ね上がるリスクがあります。

どうしても修繕や更地化が必要な場合でも、必ず不動産会社に相談し、市場の需要や査定額を比較してから判断しましょう。

Q2：室内にある家具や不用品（残置物）はそのままでも売却できますか？

A2：売買契約まではそのままでも問題ありませんが、引き渡し（決済）までに売主様の負担で撤去・処分するのが原則です。

内覧（見学）の段階では、家具や不用品が置いてあっても売却活動自体は可能です。ただし、部屋が荷物で溢れていると狭く見えたり、暗い印象を与えたりして成約率が下がることがあります。不要なものは事前に処分し、できるだけ生活感を減らしておくと好印象につながります。

なお、家具や家電も含めて処分が難しい場合は、不用品回収業者を手配するか、不動産会社による「現状のまま買い取り」を活用するのも有効な手段です。

Q3：不動産会社と結ぶ「媒介契約」にはいくつか種類があると聞きました。どれを選ぶのが良いですか？

A3：媒介契約には「専属専任」「専任」「一般」の3種類があり、ご自身の売却方針に合わせて選ぶ必要があります。

・専任媒介契約（または専属専任媒介契約）：窓口を1社に絞る契約です。不動産会社が売却活動に注力しやすく、状況報告の義務もあるため、お任せでスムーズに進めたい方に向いています。

・一般媒介契約：複数の不動産会社へ同時に売却を依頼できる契約です。人気エリアのマンションなど需要が高く、幅広く買い手を探したい場合に向いています。

迷われた場合は、担当者の対応が手厚く、責任を持って売却活動を進めてもらえる「専任媒介契約」を選ばれるケースが一般的です。

Q4：不動産の「仲介」と「買取（直接買取）」の違いは何ですか？

A4：買い手となる対象と、売却の「価格」および「スピード」に大きな違いがあります。

・仲介：不動産会社が広告等を通じて「一般の個人買主様」を探す方法です。売却までに一定の期間（数ヶ月）がかかりますが、市場相場に近い価格（高く売れる可能性）で売却できます。

・買取：不動産会社（プロ）が売主様から「直接物件を買い取る」方法です。価格は市場相場の7割〜8割程度に下がる傾向がありますが、最短数日〜数週間で現金化でき、仲介手数料が不要で契約不適合責任（将来の不具合に対する責任）も免除されるメリットがあります。

「高く売りたい」場合は仲介、「早く・確実に・周囲に知られず売りたい」場合は買取を選ぶのが適しています。

Q5：不動産を売却した翌年は、確定申告が必要になりますか？

A5：売却によって利益（譲渡所得）が出た場合、または特別控除などの特例を利用する場合は確定申告が必要です。

・売却益が出た場合：購入時の価格や諸経費よりも高く売れて利益が出た場合は、確定申告を行い譲渡所得税・住民税を納める必要があります。

・特例を利用する場合：マイホーム売却時の「3,000万円特別控除」などの特例を適用して税金が0円になる場合でも、特例を受けるために必ず確定申告を行わなければなりません。

・売却損が出た場合：購入時より安く売れて損失が出た場合は確定申告の義務はありませんが、他の所得（給与所得等）と損益通算して節税できる特例があるため、申告を行うメリットがあります。

まとめ：一括して信頼できるプロに相談することが成功のポイント

不動産売却では、物件の状態や契約形態、税金の特例など、売主様ごとの状況に応じた最適なアプローチが存在します。

ご自身だけで判断せず、専門知識を持った不動産会社へ早い段階から相談することで、ムダな費用や手間を省き、有利に売却を進めることができます。

当社では、現状のままでの査定や媒介契約のご提案はもちろん、税務面や引き渡しまでのスケジュール管理までトータルでサポートしております。「どう進めればいいか迷っている」という方も、まずはお気軽にご相談ください。