離婚に伴う「ペアローン」の解消手順とは？自宅売却までのステップと注意点を徹底解説｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

共働き世帯の増加に伴い、夫婦それぞれが主債務者となって1つの住宅を購入する「ペアローン」を利用するケースが増えています。節税効果が高く借入額を増やせるメリットがある反面、離婚するとなった場合には最もトラブルになりやすく、手続きが複雑化するリスクを抱えています。

離婚後にペアローンを放置してしまうと、元配偶者の返済滞納による信用情報の毀損や、将来の資産売却での対立など大きなリスクを抱え続けることになります。トラブルを根本解決するための最も確実な方法は「自宅を売却してペアローンを完済・解消すること」です。

本記事では、離婚に伴いペアローンを組んだ自宅を売却・解消するための具体的手順と注意点について分かりやすく解説します。

1. ペアローンとは？離婚時に問題となる理由

ペアローンとは、同一物件に対して夫婦がそれぞれ個別に住宅ローンを契約し、互いに相手の「連帯保証人」になる借入形態です。

離婚時にペアローンが大きな問題となる理由は以下の2点です。

・単に離婚しただけではローンの契約・保証関係は解消されない 離婚届を提出して籍を抜いても、銀行とのローン契約や連帯保証人としての法的義務はそのまま残り続けます。

・どちらか一方が住み続ける場合でも他方の同意や名義変更が必要 売却手続きや名義変更、借入の借換を行う際、必ず夫婦双方の同意と捺印が必要となるため、感情的な対立があると手続きがストップしてしまいます。

2. ペアローンを解消して自宅を売却する具体的な5ステップ

ペアローンが残る自宅を売却して完済・解消するまでの一般的な手順は以下の通りです。

ステップ1：現在の「住宅ローン残高」と「名義・持ち分」の確認 夫・妻それぞれのローン残高（返済予定表やWEBサイトで確認）を調べ、現在の合計残高を把握します。併せて、登記事項証明書で自宅の所有権持ち分割合を確認します。

ステップ2：不動産会社に査定を依頼し「売却想定額」を出す 信頼できる不動産会社に現地査定を依頼し、現在の市場価値（いくらで売れそうか）を算出してもらいます。ここで「売却想定額」と「ペアローン残高」を比較することが極めて重要なポイントとなります。

ステップ3：売却方針の決定（アンダーローンかオーバーローンか） ・アンダーローン（売却額 ＞ ローン残高）：売却代金で2人分のペアローンを全額一括返済し、余った売却益（諸費用控除後）をそれぞれの持ち分等に応じて分割します。

・オーバーローン（売却額 ＜ ローン残高）：売却代金だけではローンを完済できません。自己資金（預貯金等）を持ち出して一括完済するか、銀行の同意を得て「任意売却」を行うか協議する必要があります。

ステップ4：媒介契約の締結と売却活動の実施 夫婦双方の同意のもと、不動産会社と媒介契約を結び売買活動を開始します。販売価格の設定や条件交渉など、重要事項の決定には夫婦双方の意思決定が必要です。

ステップ5：決済・引渡しとペアローンの同時完済・抵当権抹消 買主が決まったら、売買契約・決済を行います。買主から支払われた売却代金（不足分がある場合は各自の自己資金）を金融機関へ直接振り込み、夫と妻それぞれのペアローンを同時に全額一括完済します。同時に抵当権を抹消することで、ペアローンおよび連帯保証関係が完全に解消されます。

3. ペアローン解消・売却における重要ポイントと注意点

・「片方が住み続けてローンを一本化する」ハードルの高さ 家を売却せず、どちらか一方がそのまま住み続けて相手のペアローンを引き受ける（一本化する・単独名義へ変更する）方法もあります。しかし、この場合は残される側に「2人分のローンを1人で返済できる高い年収・審査基準」が求められるため、金融機関の審査に通らないケースが多く存在します。そのため、売却による完済が最も現実的な解決策となることが多いです。

・売却完了までは夫婦間の連絡手段を確保しておく 媒介契約書の作成や売買契約書への捺印、決済当日の立ち会いなど、ペアローンの売却完了までは夫婦双方の協力が不可欠です。「連絡を取りたくないから」と放置せず、弁護士や不動産会社などの専門家を仲介者として立てて手続きを進めることが推奨されます。

・売却益（譲渡所得）や売却損の財産分与ルール 売却によって利益が出た場合、原則として婚姻期間中に協力して築いた資産として折半（財産分与）します。逆に売却損や諸費用が発生した場合の負担割合についても、売却活動を始める前に取り決めておくことがトラブル防止に繋がります。

まとめ：正確な査定と早めのプロへの相談がスムーズな解決の鍵

ペアローンの解消は、一般的な住宅ローンの売却に比べて契約が複雑であり、金融機関との調整や夫婦間の協議など超えるべきハードルが多く存在します。

離婚後の生活に金銭的な不安やトラブルを残さないためには、感情論ではなく「客観的な査定額」と「ローン残高」の明確な数字に基づいて、早めに完済・売却に向けた計画を立てることが何よりも大切です。

当社では、プライバシーや秘密厳守を徹底した上で、ペアローンが残る不動産の売却査定や各種アドバイスを行っております。専門的な知見から売却・完済に向けた最適なプランをご提案いたしますので、「ペアローンをどう処理すればいいか分からない」とお悩みの方は、どうぞお気軽にご相談ください。