不動産売却の注意点！「契約不適合責任」を免責できるケース・できないケースを徹底解説｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

不動産（土地・一戸建て・マンション等）を売却する際、後々のトラブルを防ぐために最も注意しなければならない法的なルールが「契約不適合責任（けいやくふてきごうせきにん）」です。

かつては「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）」と呼ばれていましたが、民法改正により売主の責任範囲や名称がより厳格化されました。売却後に雨漏りやシロアリ被害、配管の故障などが発見された場合、買主から修繕費用や損害賠償、場合によっては契約解除を請求されるリスクがあります。

この重い責任を回避するために用いられるのが特約による「免責（責任の免除・制限）」ですが、どのような場合でも免責が認められるわけではありません。

本記事では、不動産売却における契約不適合責任の基本と、免責できるケース・できないケースについて分かりやすく解説します。

1. 契約不適合責任とは？売主が負う5つのリスク

契約不適合責任とは、売却した不動産の品質や数量、権利関係が「売買契約書の内容と一致していない（不適合である）」場合に、売買契約に基づいて売主が買主に対して負う法的責任のことです。

買主に引き渡した後、契約書に記載のない不具合（欠陥）が見つかった場合、買主からは以下の5つの請求が行われる可能性があります。

・修補請求（欠陥の修繕や補修の要求） ・代金減額請求（欠陥の程度に応じた売却価格の減額要求） ・損害賠償請求（不具合によって発生した損害の補償請求） ・契約解除（住むことができないほど重大な欠陥がある場合） ・履行の追完（不足部分の補充など）

売主にとって非常に大きな金銭的・精神的リスクとなるため、売買契約を結ぶ段階で不適合の範囲や通知期限、免責特約について慎重に取り決める必要があります。

2. 契約不適合責任を「免責できるケース」

民法上、契約不適合責任に関する規定は原則として「任意規定（当事者間の合意で内容を変更・排除できる規定）」となっています。そのため、売主と買主が合意すれば、免責特約を設定することが可能です。具体的には以下のようなケースで免責が認められます。

（1）売主・買主ともに「個人（非事業者）」間の取引である場合 個人同士が不動産を売買する場合、当事者間の合意によって「契約不適合責任を一切負わない（全部免責）」という特約や、「引渡し後3ヶ月間に限り、雨漏りと構造上の主要な部分のみ責任を負う（一部免責・期間制限）」といった特約を有効に結ぶことができます。

（2）築年数が古い「古家付き土地」や「現状有姿（現況渡し）」で売却する場合 築年数が大きく経過した一戸建てなどで、売買契約書に「建物は老朽化しており価値ゼロ（解体前提）の現況渡しとし、建物に関する契約不適合責任は免責とする」と明記し、買主の同意を得て売却する場合です。

（3）売主が事前に不具合を「契約書（容認事項）」に明記している場合 シロアリ被害や雨漏り、給排水管の故障などの不具合があっても、その内容を事前に調査・確認し、売買契約書や設備表・物件状況確認書に「この不具合を了解の上で購入する」旨を明確に記載していれば、その不具合についての責任は免責（課されない）となります。

3. 契約不適合責任を「免責できないケース」

売主が免責を希望して特約を盛り込もうとしても、法律や状況によって免責が無効（免責できない）となるケースが存在します。

（1）売主が「不具合を知りながら買主に告げなかった」場合（民法第572条） 売主が事前に雨漏りやシロアリ被害、近隣トラブルなどの不具合・欠陥を知っていたにもかかわらず、買主に告げずに「契約不適合責任は免責とする」という特約を結んだ場合、その免責特約は法律上無効となります。隠していた不具合については、後から責任を追及されることになります。

（2）売主が「宅地建物取引業者（不動産業者）」である場合（宅建業法第40条） 不動産のプロである宅建業者が売主となり、個人が買主となる取引の場合、買主を保護するため「引渡しの日から2年間」は契約不適合責任を負わなければなりません。買主に不利となる「免責特約」や「2年未満に短縮する特約」を結んでも無効となります。

（3）売主が「法人（会社）」で買主が「個人」の場合（消費者契約法第8条） 売主が事業者（法人や個人事業主）で、買主が個人消費者である取引の場合、事業者の損害賠償責任を完全に免除するような特約は、消費者契約法により無効とされる可能性が高くなります。

まとめ：トラブルを防ぐ一番の対策は「正確な情報開示」

不動産売却における契約不適合責任は、正しい知識を持って対処しなければ売却後に予期せぬトラブルや費用負担が発生する大きなリスクとなり得ます。

免責特約を活用することは有効な手段ですが、「知っている不具合を隠して免責にする」ことは法律上認められません。売却後のトラブルを100%防ぐための最大のポイントは、事前にインスペクション（建物状況調査）等を行い、物件の状態（不具合や経年劣化）をありのまま確定させ、売買契約書に正確に記載して買主に開示することです。

当社では、不動産の売却査定時に物件の状態を詳しく確認し、売主様が売却後に不安を抱えることがないよう、リスクを排除した最適な売買契約内容のご提案を行っております。「古い家だけど責任はどうなる？」「売却後のトラブルが心配」という方は、ぜひお気軽に無料相談をご利用ください。