管理不全空家とは？空家の固定資産税が上がりやすくなった理由｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

2023年6月に空家対策特別措置法が改正され、

「管理不全空家」という項目が追加されました。

管理不全空き家が追加されたことにより、従来よりも

固定資産税の軽減措置が解除されやすくなってしまったため

注意しなければいけません。

 

本記事では管理不全空き家とはなにか、固定資産税が上がるまでの

流れなど解説していきますので、空き家を所有している人は

ぜひ参考にしてください。

 

管理不全空き家とは

管理不全空き家とは、管理が不十分で今後「特別空き家」になる

可能性がある空き家のことです。

 

たとえば、窓ガラスが一部割れていたり、雑草が生い茂ったりする

空き家です。

現在は管理不全空き家の条件が抽象的な内容になっていますが、

今後内容が具体化される予定になっています。

もちろん管理不全空き家の対象は空き家だけであり、

窓ガラスが一部割れている家屋であったとしても

居住している建物の場合は対象になりません。

 

特定空き家とは、特定空き家とは、放置すると倒壊するなど

危険な状態な空き家や、不法投棄でゴミ屋敷となってしまった

不衛生な空き家です。

特定空き家に指定されると、最終的に行政代執行で建物を

強制撤去されてしまいます。

 

従来の空き家対策特別措置法の内容

従来の空き家対策特別措置法では特定空き家、つまり、

すでに危険な状態にある空き家にしか固定資産税の減税解除や

強制撤去ができませんでした。

これでは危険な状態になる空き家の数を減少させることはできず、

空き家の対策になっていませんでした。

 

空き家対策するには空き家の数を増やさないことが大切であり、

法改正により管理不全空き家が創設され、空き家が危険な

状態になる前に改善できるようにしたわけです。

 

管理不全空き家の固定資産税が最大6倍になる仕組み

管理不全空き家を放置して固定資産税の軽減措置が

解除されてしまうと、土地の固定資産税が最大で6倍に

なってしまいます。

 

土地の固定資産税が最大6倍になる理由は、土地の固定資産税の

軽減措置の内容を知れば理解できます。

 

土地の固定資産税の軽減措置とは「住宅用地の特例」であり、

土地の上に住宅（空き家でも可）が建っているだけで受けられる

特例です。

住宅用地の特例が適用されると、次の表のように土地の

固定資産税が軽減されます。

住宅の敷地面積	固定資産税評価額の軽減率
小規模用土地（200㎡以下）	固定資産税評価額 × 1/6
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	固定資産税評価額 × 1/3

 

表を見ていただければわかるとおり、住宅の敷地が200㎡以下の

場合、固定資産税が1/6になります。

そのため、住宅用地の特例が解除されてしまうと、土地の

固定資産税が6倍になってしまうわけです。

 

なお、200㎡を超えた敷地である場合は、200㎡以下の部分の

固定資産税が1/6になり、200㎡を超える部分の固定資産税が

1/3になります。

 

もし空き家のある地域が都市計画税の課税対象である場合、

固定資産税と同時に都市計画税も上がってしまうため

注意しましょう。

 

都市計画税の軽減措置の内容は、次の表のとおりです。

住宅の敷地面積	都市計画税評価額の軽減率
小規模用土地（200㎡以下）	評価額 × 1/3
一般住宅用地（200㎡を超える部分）	評価額 × 2/3

 

都市計画税の軽減率は最大で1/3であるため、住宅用地の特例が

解除されることで都市計画税は最大で3倍になってしまいます。

 

管理不全空き家の固定資産税が上がるまでの流れ

管理不全空き家に指定され、固定資産税が上がるまでには

自治体からさまざまな措置が取られます。

 

自治体がおこなう措置は、次のとおりです。

1. 空き家の状態を改善するよう助言・指導を受ける
2. 助言・指導を無視すると状態を改善するよう勧告を受ける
3. 勧告と同時に固定資産税の軽減措置が解除される
4. 同じく勧告と同時に特定空き家に指定される

 

管理不全空き家に指定されると、まず自治体から空き家の状態を

改善するよう助言・指導がおこなわれます。

助言・指導では、空き家の改善方法を伝えられたり、

改善されなかった場合にはどのような手続きをされたりするのか

説明されます。

この段階で空き家の状態を改善した場合には、自治体に

改善したことを報告し、自治体に改善状態のチェックの依頼を

しなければいけません。

空き家の状態が改善されていると認められたら、

管理不全空き家の指定が解除されます。

 

助言・指導しても空き家の状態が改善されなかった場合、

自治体より勧告がなされます。

そして、勧告のタイミングと同時に、固定資産税の住宅用地の

特例が解除されてしまうため注意しましょう。

 

なお、特定空き家に指定されると、勧告の次に自治体から

空き家の状態改善の命令がきます。

命令に従わないと50万円以下の過料が科され、それでも改善しないと

行政代執行により空き家を強制的に撤去されてしまいます。

撤去にかかった費用はもちろん、空き家の所有者に請求されるため

注意が必要です。

 

まとめ

空き家は年々増加しており、空き家への対策が急務となっています。

そのため、空き家対策特別措置法が改正され、危険な空き家

だけでなく管理をしていない空き家に対しても固定資産税の特例が

解除できるようになりました。

 

空き家を放置するリスクが高くなり、使っていない空き家を

処分する方も増えてきています。

もし使わない空き家を所有しているのであれば、

ぜひ田村商会まで売却のご相談をください。

空き家の所有リスクを説明したうえで、適正な査定額を

提示させていただきます。