法定地上権とは？一戸建てに抵当権設定している人は要注意！｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

法定地上権と地上権・賃借権との違い

法定地上権と地上権、法定地上権と賃借権とはそれぞれ違う権利です。
違いを理解し法定地上権はどのようなものなのかを把握しておきましょう。
本章では各権利の違いについて解説します。

法定地上権と地上権は違う

両者の違いは自然発生するのか協議で発生するのかの違いです。

法定地上権は競売や公売など特定の行為がおこなわれ、建物と土地の所有者が異なってしまった場合に自然発生します。
一方、地上権は競売などによらず建物所有者と土地所有者が異なってしまったため、建物所有者と土地所有者が合意により設定する権利です。
たとえば、贈与で建物だけ子どもに所有権を譲ったケースなどが考えられます。

なお、法定地上権も地上権も権利の内容は一緒です。

法定地上権と賃借権は違う

両者の違いは権利の強弱です。

法定地上権は登記ができ第三者に法定地上権が対抗できます。
そして、土地所有者の合意なく建物所有者は建物を自分の一存で売買できます。

一方、賃借権は登記ができず第三者に賃借権を対抗できません。
また、建物を売却するにも土地所有者の売却合意がなければ建物を売却できません。
このように法定地上権と賃借権では、権利の内容が異なります。

法定地上権の発生条件

法定地上権には成立要件があり、成立要件をすべて満たしたときに発生します。
本章では、どのようなケースで法定地上権が発生するのかについて解説します。

抵当権設定時に土地も建物も存在していた

抵当権設定時に土地の上に建物がないと権利は成立しません。

土地に抵当権を設定したあとに建物を建築したときには、法定地上権は発生しないということです。
法定地上権が発生しないということは、建物所有者は不法占拠者として建物を解体し退去しなければいけません。

抵当権設定時に土地も建物も同一所有者だった

抵当権設定時に土地も建物も同一所有者でなければ発生しません。

最初から土地所有者と建物所有者が異なっているなら、地上権か賃借権が発生しているはずだからです。

土地と建物両方もしくは片方に抵当権が設定された

法定地上権は原則、土地と建物両方もしくは片方に抵当権が設定されないと発生しません。

法定地上権が発生する要件は法律により決められており、抵当権が実行された場合には民法を根拠に法定地上権が発生します。
ただし、例外として税金滞納による公売になったときは、抵当権の有無に関係なく発生します。

競売や公売になり建物と土地の所有者が異なってしまった

法定地上権は競売や公売になり建物と土地の所有者が異ならないと発生しません。

土地も建物も同じ所有者に変わるのであれば、法定地上権は必要ないからです。

明け渡し請求できる条件

原則、建物所有者に対して建物の明け渡し請求はできません。
しかし、一定の条件を満たしている場合、建物明け渡し請求が可能になります。
どのようなどきに明け渡し請求できるのか理解していれば、明け渡し請求でき土地を自由に使えるようになるかもしれません。

建物所有者が長期間地代を滞納した

地代を長期間滞納したときには解除できます。

長期間というのは一般的に3ヶ月～6ヶ月といわれています。
1ヶ月や2ヶ月の地代滞納では解除できません。

法定地上権を合意解除した

土地と建物の所有者とで法定地上権の内容を自由に決められるため、合意の元であれば30年未満で解除できます。

解約条件も自由に決められ、建物解体はしなくてもよい、建物解体費用は土地所有者が負担するなどと決めても問題ありません。

法定地上権更新時に更新拒絶できる理由があった

法定地上権は期間が来ても、原則自動更新になり解除できません。
しかし、例外として次のような条件の場合、更新を拒絶できるケースがあります。

• 建物の老朽化が激しい
• 土地所有者に土地利用をする強い理由がある
• 建物所有者にとって重要な建物ではない
• 土地所有者が建物所有者に立ち退き料を払う

なお、土地利用する強い理由があるという項目が認められるには、相当な理由が必要です。
たとえば、土地所有者に介護が必要であり、介護のために家族が呼べる家を建築したいなど、かなり切羽詰まった条件でないと認められない可能性が高いです。

建物がなくなってしまった

法定地上権は土地と建物が存在しなければ権利が発生しません。
そのため、建物が災害などでなくなってしまった場合には権利も消滅します。

まとめ

法定地上権は一定の条件を満たすと強制的に発生してしまいす。
そして、法定地上権が発生してしまうと、長年土地を自由に使えなくなってしまいます。
そのため、法定地上権は一戸建てを所有している人にとって、知ってかなければいけない知識です。

法定地上権の内容は複雑で理解しにくいですが、知っておかないといざ権利が発生したときに、建物所有者とトラブルになるケースが多いため注意しましょう。