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民法改正による不動産売買への影響|お知らせ・不動産売却情報・不動産コラム|池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

民法改正による不動産売買への影響

民法改正による不動産売買への影響

昨年4月から民法が改正され、不動産売買契約でも大きな

変更点がありました。

特に不動産売買でトラブルになりやすい「瑕疵担保責任」が

「契約不適合責任」に改正されたことが大きなポイントでした。

以前は通常では分からない部分、「隠れた瑕疵」に限定して

売主は買主に責任を負うというものでした。

これが契約不適合責任に変わったことで「隠れた瑕疵」ではなく、

目的物の種類、品質、数量等が契約内容に適合していなければ、

売主は責任を負うことになりました。

また、その権利行使についても、以前は「具体的な瑕疵の内容、

それに基づく損害賠償請求金額の根拠等」を明確に示す必要が

ありましたが、改正後は買主がその事実を知ってから1年以内に

通知するだけでできるようになりました。

改正民法では、契約不適合があれば債務不履行が生じているとし、

売主の故意・過失の有無にかかわらず、契約不適合があれば、

買主は売主に対して

①契約の解除②損害賠償請求③修補等の追完請求④代金減額請求が

できるようになりました。

但し、一般の方が売主の場合は、売主が知っていて告げなかった事実

がある場合を除き、「契約不適合責任を一切負いません」という

特約は有効です。

 

契約不適合か否かの判断は、揉める要素がありますので、

売主の告知書、物件状況確認書、容認事項等を契約書に添付して

売主と買主が互いに理解しておく必要が高まりました。

 

また、契約に織り込まれているかどうかの判断として売買代金も

重要な要素です。売出し価格を何かを原因として値下げして契約した

場合は、その旨を契約書に記載して売買契約に織り込み済みである

ことを明確にする必要があります。

例えば、付帯設備は耐用年数を超えているので経年劣化があり、

いつ故障してもおかしくはない等と記載しておくと

分かりやすいと思います。

 

まだ民法が改正されて1年も経過していないので、これから訴訟で

契約不適合責任について、どのような判断がなされるか

判例が色々と出てくると思います。

不動産売買契約で揉めないようにするのが仲介業者の役目であり、

能力や経験が問われる部分です。

売主様にとって、仲介業者を選択する重要な要素だと思います。

監修者情報

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代表 田村 佳寛(たむら よしひろ)

当社は3代にわたって、大阪府池田市エリアで地域に密着して営業活動を続けてきた不動産会社です。
地域に精通した「知識と人脈」を活かして、お客様の大切な不動産の売却に取り組んでおります。池田市の物件に精通した地元出身の代表自らが行っているからこそ、物件の特性、地域情報、相場、成約事例等について詳しくアドバイスすることが可能です。
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