不動産売却のポイント　境界について｜池田市で不動産売却を行っている「田村商会」

土地や戸建てを売却する場合には、必ず土地の境界を確認します。

売主様に聞き、隣接地所有者にも聞いて境界の認識が同じかどうかを

現地で確認します。

現地に境界標があればいいのですが、ない場合は取引完了までに

売主様の負担で設置する必要があります。

一般的に売主様には境界の明示が契約書にも記載され、

買主様に説明する義務があります。

売主様に聞いても境界がハッキリ分からないことも多いので、

測量士に依頼し、隣接地と境界の立ち会いをして確認するという

作業（測量）をすることがほとんどです。

測量も簡易的なものと確定測量と2種類あります。

作業内容が大きく違いますので、測量費用も大きく違います。

どこまで測量するべきかは物件により、異なりますので

その都度、売主様に状況を説明し、測量の見積を取得してから

発注しています。

測量したときに越境物が判明することもあります。

軒や雨樋、ブロック塀や室外機など色々なものが境界線を

超えて現存する場合、越境物があることを買主様に説明する

必要があります。

また、買主様が住宅ローンを借り入れされる場合、銀行からも

越境物がある場合は覚書などの書面を交わすことが融資の条件に

なることもあります。

その場合は、越境物に関する将来撤去の覚書などを作成し、

現況の越境物は容認し、将来建替えの際には撤去するということで

越境者から記名押印をもらいます。

土地面積が登記簿上の面積と異なっていることもよくあります。

多くても、少なくても売買の際には問題になりますので、

地積更正登記を行うかどうかも決める必要があります。

地積更正が必要な場合は、確定測量をすることになります。

土地面積に関しても、買主様が住宅ローンを利用する場合は

銀行から地積更正登記をしなければ融資できないという条件が

付くときがあります。1㎡未満は問題ないですが、数㎡も変わると

銀行により判断基準は異なりますが、地積更正を求められます。

確定測量は、実印と印鑑証明書付で境界確認書を取り交わすのが

通例でしたが、10年ほど前から認印でも可能となりました。

また、隣接地が空家の時や登記簿上の住所を変更されていない時は

隣接地所有者を探すのに苦労することがあります。

過去に隣接地から境界の立ち会いを求められて、境界確認書を

締結していることもありますので、将来の売却に備えて必ず

土地の境界に関する資料は保管をしておいてください。

過去の資料がいかせる時はその分、測量費用を安くできます。