成年後見と私道トラブルを乗り越え売却成功｜宝塚市花屋敷 相続不動産の解決事例

今回ご相談いただいたのは、宝塚市花屋敷に所在する土地の売却に関する案件でした。
本件は単純な不動産売却ではなく、「相続」「共有名義」「認知症」「私道問題」という複数の要素が複雑に絡み合う、非常に難易度の高いケースでした。
まず前提として、本物件は相続により4名の相続人が共有している状態でした。相続登記自体はすでに完了しており、形式上は売却可能な状態ではありましたが、実際の手続きを進める上で大きな障壁が存在していました。それが、共有者のうちのお一人であるお母様の認知症です。
不動産の売却を行うためには、所有者全員の意思確認および契約行為が必要となります。しかし認知症などにより判断能力が不十分と判断される場合、そのままでは有効な契約を締結することができません。本件では「成年後見制度」の利用が必須となりました。
さらに、もう一つの大きな課題として「私道問題」がありました。対象地は公道ではなく、第三者が所有する私道に面している土地でした。このような物件を売却する際には、通行承諾書や掘削同意書を私道の所有者から取得することが求められます。これらは将来的に上下水道の工事や建築工事を行う際に必要な書類であり、買主にとっても非常に重要な判断材料となります。
本件では、測量および境界確認の段階までは大きな問題なく進んでいました。しかしいざ承諾書の取得を進めたところ、私道所有者から「承諾の対価として高額な費用を要求される」という事態が発生しました。しかもその金額は一般的な水準を大きく超えるものであり、売主様側での負担が現実的に難しい状況でした。
つまり本件は、成年後見の手続き、共有者間の合意形成、私道所有者との交渉という三重の課題を抱えた状態でのスタートとなりました。

お客様が当社へご相談いただいた背景には、いくつかの理由がありました。
まず評価いただいたのが、相続案件や権利関係が複雑な不動産への対応実績の豊富さです。成年後見や共有名義といった要素が絡む案件は、一般的な売買とは異なり専門的な知識と経験が求められます。当社ではこれまでにも同様の案件を数多く取り扱ってきており、その実績の厚さに安心感を持っていただきました。
また、物件のメリットだけでなく、私道問題や手続きの難しさといったリスクについても率直に説明した点も信頼につながりました。「売れるかどうか分からない案件」であっても、可能性と課題を曖昧にせず明確に提示したことで、お客様に正直な会社だという印象を持っていただけたようです。
さらに、司法書士などの専門家との連携体制が整っている点も大きなポイントでした。成年後見の申立てには家庭裁判所への手続きが必要となるため、信頼できる専門家のサポートが欠かせません。当社が日頃から専門家ネットワークを構築していることへの安心感をお伝えできたことも、ご依頼の決め手となりました。
加えて、担当者の誠実な対応や迅速なレスポンス、押し付けのない提案姿勢も安心材料となったようです。お客様からは「難しい状況でも最後まで対応してくれそうだと感じた」というお言葉をいただいております。

本件の解決にあたっては、複数の課題を段階的に整理しながら進める必要がありました。

① 成年後見人の選任

最初に着手したのが、成年後見人の選任手続きです。当社より提携している司法書士をご紹介し、家庭裁判所への申立てをサポートしました。申立てには医師の診断書や各種書類の準備が必要であり、一定の時間を要しましたが、最終的には息子様が成年後見人として選任されました。これによりお母様の代理として売却手続きを進めることが可能となり、法的な障壁を一つクリアすることができました。

② 測量および境界確定

次に、土地の測量および境界確定を実施しました。近隣所有者との立ち会いは比較的スムーズに進み、大きなトラブルもなく境界の確認を完了することができました。ここまでは順調な進捗でしたが、問題はその先にありました。

③ 私道所有者との交渉

通行承諾および掘削同意の取得にあたり、私道所有者との交渉を開始しましたが、前述の通り高額な費用を要求される状況となりました。当社としても複数回にわたり交渉を重ね、相場水準の説明や取引全体への影響などを丁寧にお伝えしましたが、最終的には条件の見直しには応じていただけませんでした。この時点で、一般個人への売却は現実的に困難な状況となりました。

④ 不動産会社への売却スキームへ転換

そこで当社が次に取ったのが、「不動産会社への売却」という選択肢への方針転換です。不動産会社であれば、私道問題を含めたリスクを正確に理解した上で判断でき、将来的な開発を前提とした事業計画の中に追加コストを組み込むことが可能です。当社の過去の取引実績とネットワークを活かし、こうした条件を受け入れられる企業を選定して個別に提案を行いました。その結果、「私道所有者への費用負担も含めて対応可能」という企業が見つかり、条件面での合意に至りました。

⑤ 売却成立

最終的には、成年後見人による契約締結、不動産会社による購入という形で売却が無事完了しました。複雑な権利関係の整理、私道問題の解決、相続不動産の現金化というすべての目標を実現することができました。

「正直なところ、最初はここまで問題が多いとは思っていませんでした。一つ一つの問題の意味を理解するだけでも精一杯で、途中で売却自体を諦めかけたこともありました。
母の成年後見の手続き、私道の問題、共有者間の調整と、どれも自分たちだけでは到底対応できない内容ばかりでした。特に私道の交渉が難航し始めたときは、本当にこの土地は売れないのではないかという気持ちになりました。あれほど多くの問題が重なると、どこから手をつければよいかのも分からなくなってしまいます。
そのような状況の中で、担当者の方が最初から最後まで一つひとつの問題を丁寧に説明してくださり、一緒に解決策を考えてくださったことが、本当に心強かったです。私道の件については何度も粘り強く交渉していただいた上で、それでも解決が難しいと判断した段階で別のアプローチを素早く提案していただけました。『壁にぶつかったら諦める』のではなく、『どうすれば前に進めるか』を常に考えてくださっているのが伝わり、安心してお任せできました。
手続きの途中もこまめにご連絡いただき、今どの段階にあるのかが常に把握できていたことも大きな安心につながりました。複雑な案件だからこそ、状況が見えないことが一番の不安になる。そこを丁寧に埋めてくださったことが、最後まで前向きに取り組めた理由だと思っています。
結果として、難しい案件にもかかわらず無事に売却できたことに、心から安堵しています。あのとき諦めずに相談し続けて本当に良かったと思っています。」

本件は、相続不動産における典型的な「複合課題型案件」でした。成年後見、共有名義、私道問題と、それぞれ単体でも十分に難易度の高い要素が一つの案件の中に重なっており、どこか一つでも対応を誤れば取引全体が成立しなくなる可能性がある、緊張感の高いケースでした。
このような案件において特に重要なのは、「一つの方法に固執しないこと」です。当初は一般個人への売却を前提として進めていましたが、私道問題によってその前提が崩れた段階で、迷うことなく不動産会社への売却へと方針を転換しました。「この方法でなければ」というこだわりを持ち続けることが、かえってお客様の不利益につながるケースがあります。状況が変化したときに柔軟に対応できるかどうかが、複合課題型案件では特に問われると感じています。
また、専門家との緊密な連携と、関係者全員への丁寧なコミュニケーションも、今回の成功を支えた大きな要因でした。法的手続きは司法書士に、交渉は当社が担い、お客様には常に状況を正確に共有する。それぞれの役割を明確にして動いたことが、長期にわたる複雑な手続きをスムーズに進める上で有効に機能しました。
不動産売却においては、想定外の問題が発生することも珍しくありません。大切なのは、問題が起きたときに立ち止まるのではなく、「どうすれば解決できるか」を考え続けることです。その姿勢を持ち続けることが、最終的にお客様の信頼に応えることにつながると、今回の案件を通じて改めて確信しました。
「相続した不動産に複雑な問題が絡んでいる」「どこに相談すればいいかも分からない」とお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。どのような状況であっても、お客様にとって最善の解決策を専門家とともに全力でご提案いたします。